| | Za kolegą Andrzejem postanowiłem zamieścić artykuł dotyczący prawnej kwestii drogi przez mękę jaką jest wypowiedzenie umowy dzierżawy działki.
Sąd Najwyższy rozstrzygnie, kiedy działkowiec i na jakich zasadach może kwestionować wypowiedzenie umowy dzierżawy. Dziś kwestia ta budzi wątpliwości.
Z pytaniem prawnym do SN dotyczącym działki położonej na terenie ogrodu rodzinnego wystąpił Sąd Okręgowy w Warszawie.
Polski Związek Działkowy wypowiedział posiadaczowi działki umowę dzierżawy. Ten wystąpił więc przeciwko PZD do sądu rejonowego. W pozwie zażądał przywrócenia prawa. Sąd ustalił, że po pierwsze, działkowiec zalegał ze składkami, a po drugie, nie dbał o ogród. Dlatego umowa została wypowiedziana na podstawie art. 36 ustawy z 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych. Dopiero kiedy pozbawiono go prawa do działki, spłacił dług oraz zaczął pielęgnować działkę.
Sąd rejonowy uznał powództwo za zasadne. Wypowiedzenie umowy nie zostało poprzedzone pisemnym upomnieniem. Dlatego było bezskuteczne, a argumenty merytoryczne w tym wypadku mają drugorzędne znaczenie. Oznacza to, że wypowiedzenie jest traktowane jako niebyłe, a umowa trwa nieprzerwanie na dotychczasowych warunkach.
Posiadacz działki odwołał się od tego wyroku do Sądu Apelacyjnego w Warszawie. Jego zdaniem sąd nie uwzględnił stanu z chwili zamknięcia rozprawy. Umowa dzierżawy została już wtedy rozwiązana, co sąd powinien wziąć pod uwagę z urzędu na podstawie art. 316 kodeksu postępowania cywilnego oraz art. 37 ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych.
Po rozwiązaniu umowy dopuszczalne jest jedynie tylko orzeczenie o przywróceniu prawa do działki.
Rozpatrując apelację, sąd okręgowy nabrał wątpliwości natury prawnej. Zgodnie bowiem z art. 37 ust. 2 wspomnianej ustawy w razie ustalenia, że wypowiedzenie umowy nastąpiło z naruszeniem przepisów ustawy, sąd orzeka o bezskuteczności wypowiedzenia, a jeżeli umowa uległa już rozwiązaniu, o przywróceniu prawa do działki.
Natomiast art. 35 pkt 1 tej ustawy stanowi, że prawo do działki wygasa z chwilą upływu terminu wypowiedzenia. Oznacza to, że występowanie z powództwem o uznanie wypowiedzenia umowy za bezskuteczne jest pozbawione sensu. Ma ono znaczenie, tylko gdy nie upłynął jeszcze termin wypowiedzenia umowy.
Biorąc pod uwagę, że zwykle postępowanie w sądzie trwa długo, wydanie orzeczenia oraz jego uprawomocnienie się jest mało realne. W rezultacie nieprawomocne orzeczenie o bezskuteczności wypowiedzenia nigdy nie zapobiegałoby rozwiązaniu wadliwie wypowiedzianej umowy, a gdyby nastąpiło po wydaniu wyroku, zmusiłoby stronę do złożenia apelacji.
Zdaniem sądu ustawodawca nie wypowiedział się w tej kwestii jednoznacznie. Nie zostały też wypracowane poglądy doktryny, ponieważ przepisy te obowiązują od niedawna.
Sąd okręgowy postanowił więc zadać pytanie w tej sprawie Sądowi Najwyższemu: skoro ustawodawca przewidział ochronę interesu działkowca w postaci sądowej kontroli prawidłowości podjętej decyzji o wypowiedzeniu, to czy w razie wystąpienia przez działkowca z powództwem do sądu prawo do działki nie wygasa do czasu prawomocnego oddalenia takiego powództwa? A jeśli prawo do działki wygaśnie wraz z upływem terminu wypowiedzenia i nastąpi to przed zamknięciem rozprawy, to czy sąd uwzględnia taką okoliczność z urzędu.
Orzeczenie SN będzie miało doniosłe skutki w praktyce. W Polsce bowiem funkcjonuje prawie 5 tys. ogrodów rodzinnych, a działki w nich posiada przeszło 900 tys. osób. | | | |
|
